Criterio Fiscal

Problemática de deducción en la venta de un inmueble

JORGE AYAX CABELLO HERNÁNDEZ
lunes, 27 de mayo de 2019 · 01:18
Cuando las personas físicas enajenan un bien inmueble adquirido con posterioridad al 31 de marzo de 2014 sin tener el CFDI, se enfrentan a la imposibilidad de deducir el costo comprobado de adquisición, de conformidad con lo establecido en los artículos 120 y 121, fracción I de la LISR, ya que no tendrán forma de comprobar dicho costo, lo cual les causa un serio perjuicio en su patrimonio.
Lo anterior es así, ya que los notarios señalan que si no se cuenta con el CFDI, la determinación de los impuestos a cargo del vendedor se realiza sobre el valor total de la enajenación en lugar de la ganancia por enajenación de bienes inmuebles —ingresos por enajenación menos las deducciones a las que se refiere el artículo 121 de la LISR—, es decir, si no se tiene el CFDI correspondiente a la adquisición, cuando se enajena el inmueble no es posible deducir de los ingresos obtenidos la contraprestación que se pagó para adquirirlo —costo comprobado de adquisición—, lo cual evidentemente representa un perjuicio para los contribuyentes ya que pagarán un monto mayor de impuestos, violándose en su perjuicio el principio constitucional de proporcionalidad tributaria.
Ante esto, y en respuesta a una petición de PRODECON, el SAT respondió que si se parte del hecho de que la problemática deriva del incumplimiento de obligaciones fiscales de unos cuantos contribuyentes y no de la estructura misma del sistema tributario de una incorrecta actuación por parte de la autoridad fiscal, se tiene que el SAT se encuentra impedido para subsanar o beneficiar a un grupo de contribuyentes que por incumplimiento de las obligaciones fiscales de otros, se están viendo afectados.
Lo anterior, toda vez que el acto del cual deriva la problemática no es atribuible a la autoridad, ésta se encuentra limitada a únicamente sancionar a aquellos contribuyentes (personas físicas con actividad empresarial o personas morales) que incumplieron o en su caso incumplan con la obligación de emitir a las personas físicas, el CFDI por la enajenación de un bien inmueble.
Se concluye que al SAT no le corresponde llevar a cabo las acciones tendientes a evitar que las personas físicas con actividad empresarial y personas morales, emitan el CFDI al momento de realizar la enajenación de un bien inmueble.
Es importante precisar que el artículo 29 del Código Fiscal de la Federación (CFF) establece que el CFDI será el único comprobante que la autoridad podrá tomar como válido para efectos fiscales, por lo anterior la autoridad fiscal se encuentra impedida para otorgarle efecto fiscal alguno a la escritura pública o póliza realizada ante fedatario público, cuando el enajenante de un inmueble no tenga un CFDI para efecto de determinar el costo comprobado de adquisición, ya que dicha autoridad se estaría extralimitando al darle valor a un documento que la ley no se lo permite e incluso es posible incurrir en responsabilidad administrativa.
Dado lo anterior y ante la falta de una regla que pueda beneficiar a los contribuyentes que enajenan inmuebles, se sugiere estar atentos de este tipo de transacciones y solicitar el CFDI correspondiente para comprobar el costo de adquisición, dato necesario para cuando en el futuro, se requiera vender ese inmueble.

jayax@saltilloasesores.com.mx

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